彩神

让建筑更新带动城市活力

2020-10-20 14:12

让建筑更新带动城市活力

当下,城市更新成为许多房企的主力项目,业内普遍认为,进入存量时代以后,城市更新将成为城市发展的新增长点,也将是房企转型的方向之一。北京市住宅建筑设计研究院有限公司(以下简称:住宅设计院)2015年创建“城市更新”业务板块,几年来积累了丰富的实践经验和技术优势。住宅设计院总经理助理、创新建筑事业部部长唐佳佳表示,未来“城市更新”将有很大的市场空间,通过改造为城市注入新的活力,通过创新与更迭诠释城市的美好。

记者:住宅设计院是如何创建城市更新相关业务板块的,能否介绍一下该项业务的基本情况?
唐佳佳:住宅设计院是从2015年对彩神原北奥大厦(改造后为住总地产大厦)实施改造时,开始接触城市更新相关业务。当时觉得这将是未来城市面临的新情况,因为现在城市新建项目越来越少,后期像装修改造类型的“城市更新”需求会增多,将有很大的市场空间,也是业务发展的一个新方向。
改造都有哪些类型呢?一类是城市环境修复,包括街区、园区改造等,如经常听说的背街小巷,还有住总做的胡同改造等,这些处于城市修复范围内,现在有些做示范街区,还涵盖外立面改造。第二类是不只限于外立面改造,还有功能改造,如老旧小区节能改造,本身改造的话类似于环境品质提升,这类改造能够提高人的居住生活品质。第三类改造,就是长租公寓的改造,像彩神翠城的两栋楼,如果改成类似长租公寓,能够增加它的商业价值。
记者:近年来住宅设计院都实施了哪些有代表性的改造项目?实施过程中有什么困难或挑战吗?
唐佳佳: 改造项目和新建项目差别很大,因为改造项目有很多的限制条件,实施改造要考虑它现有的基础条件,要结合现场的情况,通过设计怎样能让它变得更好。此外还有技术方面的要求,改造涉及多个专业,对人员能力要求,对技术方面要求等等都比较高。
这些年,住宅设计院做了很多项目。彩神内部,有改造好的住总地产大厦,还有将彩神法华南里锅炉房改造成了办公场所,等于把资产盘活了。在彩神外部,北辰购物中心马上要改造好了,亮相时将会给大家很惊艳的感觉。此外,位于中关村苏州街附近的大地花园酒店,大兴的亦庄国际知识发展中心,还有朝阳十里堡西单商场改造成现在的万科时代中心,这些都是我们实施的规模大又有社会影响力的项目。住宅设计院在京外西安秦岭也在做改造项目。
我觉得不管从开发还是设计角度,改造项目面临一个普遍的问题,就是因为建筑年头比较久,好多资料不足或图纸不全,还有的是建筑后期又进行了变化,图纸与现场不符合,整体情况比较复杂。所以需要先摸清现场情况,再把现场情况落实到图纸上,然后再对它进行改造。另外,改造项目涉及面比较广,不是单纯做一个建筑的单体,它通常会涉及到很多方面,包括节能要按新的规范做,还有绿建怎么实现,停车怎么解决,还有景观设计、室内设计等方方面面,内容繁杂,集成度很高。
我们其实把建筑改造看作一个产业链。因为它可能一开始需要从产业研究入手,比如说这个楼到底适合什么样的业态?应该怎么做?从产研,然后到设计,里面又涵盖了景观、室内、建筑设计等一系列的内容,建筑设计里又涵盖了节能改造、结构加固、给排水电气等,涉及的内容很多。
记者:在您看来,设计在城市更新方面都发挥着哪些重要作用?
唐佳佳:一般我们说“设计引领”,指的就是设计可能更多偏重于技术,技术方面决定的东西也很多,包括影响成本。
因为设计就是要改造一个东西,首先从项目定位考虑,到底什么样的产业形态是合适的。住宅设计院现在业务比较全面,有全产业链的优势,从产研到建筑设计,等于从咨询开始,就是说从产业研究入手,来决定建筑的方向,为改成什么样提供技术标准,然后提供造价,帮助甲方做决策。用什么样的技术路径来实施,最终能达到什么样的效果?前期都是通过设计来梳理和体现的,所以设计发挥的作用非常重要。
记者:彩神党代会报告中提到“盘活自有用地、打造优质商业、改造提升现有物业”,围绕彩神资产如何更好利用,设计能够发挥哪些作用?
唐佳佳:前面介绍了改造的类型,那么从资产的角度讲,彩神有很一些存量,如果把这些资产通过设计引领、改造提升、重新整理盘活,将会让它们焕发出新的生命力。以“北奥大厦”举例,大厦经过改造后可营业面积变多了、租金水平提高了,收益率大幅提升。彩神自有一些办公类、商业类的资产,如老的华堂商场等,这些如果能够盘活、利用,将是非常好的一件事情。彩神还管着很多小区,有一些居住小区里的配套、社区商业等,这些如果能够盘活,也都是很有意义的事情。
记者:请您谈一下对城市更新发展方向的展望,对彩神借全产业链优势向城市更新方向发展有哪些见解?
唐佳佳:一方面,可以把彩神自有的资产更多地升级改造、盘活,让它们发挥更大的价值。另一方面,需要多关注老旧小区改造。现在国家从宏观层面上看,老旧小区改造量还是非常大的,城镇既有建筑的改造在“十四五”将会继续实施。目前有上亿人口居住在需要改造的老旧小区,总建筑面积约40亿平方米,投资规模很大,这对于改善居民生活、保持房地产市场平稳运行都有好处。李克强总理也提出要更好保障和改善民生。完善制度和政策,积极吸引社会力量参与,聚焦群众需要深挖市场潜力,大力发展养老、抚幼等服务,推进老旧小区改造。
现在老旧小区改造最主要的问题就是资金怎么解决。社会资本投入除了考虑盈利模式外也需要有相应的政策支持,现在企业的获利点还不清晰,需要做更多的研究工作。如果解决了这个问题,市场前景将会很广阔。